En Tulum hay 2.5 propiedades disponibles por cada comprador real. En un mercado equilibrado, esa relación es 1 a 1. La diferencia entre esos números es la historia de cómo un destino construyó demasiado, vendió a demasiados inversores y hoy no puede cerrar las operaciones que prometió.

Los números de la sobreoferta

Desde 2023, las ventas de vivienda nueva en Tulum cayeron entre el 32% y el 35%, según cifras de 4S Real Estate. El inventario actual implica entre 24 y 30 meses de absorción: si ningún desarrollador construyera una unidad más hoy, tardarían dos años y medio en vender todo lo que ya existe.

Se estiman más de 10,000 unidades en reventa activa. Los precios de los condominios en zonas como La Veleta cayeron entre un 10% y un 20% respecto a los máximos de 2024. La ocupación promedio en esquemas de renta vacacional está por debajo del 50%. En Airbnb, la oferta de inmuebles muestra descuentos permanentes de alrededor del 30%.

¿Cuántos compradores reales hay?

Esa es la pregunta que los desarrolladores evitan responder públicamente. El perfil del comprador en el boom de Tulum (2020-2023) era mayoritariamente un inversumidor: alguien que compraba para rentar en plataformas, no para vivir ni para uso propio. Ese perfil se secó cuando las proyecciones de rentabilidad no se cumplieron.

La tarifa promedio por noche cayó. La ocupación no alcanzó el 70-80% que prometían las presentaciones de venta. Un cálculo realista de 2026 muestra: tarifa promedio de 140 USD por noche, ocupación del 55% (201 noches al año), ingresos brutos de 28,140 USD, gastos operativos de 12,000 USD, ingreso neto de 16,140 USD anuales. Sobre una inversión de 150,000-200,000 USD, eso representa un retorno del 8-10%, lejos del 15-20% que se vendía en preventa.

El mercado de preventa que no cierra

El mecanismo que alimentó el boom también genera el principal problema actual. La preventa funciona así: el desarrollador muestra renders, proyecciones de renta y plusvalía, y vende unidades que todavía no existen. El comprador paga plazos durante la construcción.

El problema: en Tulum, la práctica se extendió a desarrolladores sin capacidad técnica ni financiera real. El Colegio de Valuadores de Quintana Roo documentó la venta masiva de departamentos sin permisos completos de construcción. Hay propietarios que llevan años pagando mantenimiento de inmuebles sin agua, sin luz y sin drenaje. La plusvalía, según el mismo Colegio, se estancó a prácticamente cero en esos proyectos.

Lo que sí funciona en Tulum 2026

El mercado no colapsó de manera uniforme. Aldea Zama, el desarrollo maestro de 65 hectáreas entre la Zona Hotelera y el Pueblo, mantiene precios de 3,000 a 4,500 USD por metro cuadrado con demanda sostenida. Las casas unifamiliares y terrenos en zonas consolidadas también resisten.

El Aeropuerto Internacional de Tulum (TQO) y el Tren Maya generan conectividad que eventualmente sostendrá la demanda. Los compradores actuales que priorizan certeza jurídica, desarrolladores con historial y ubicaciones consolidadas encuentran un mercado con poder de negociación real: los desarrolladores ofrecen descuentos del 5% al 15% sobre precio de lista, muebles incluidos y planes de pago extendidos.

El problema que la infraestructura no resuelve

En la mayoría de las zonas urbanizadas de Tulum no hay drenaje formal. Las fosas sépticas, usadas masivamente, afectan el manto freático y el arrecife. La regulación municipal comenzó a endurecer los controles de densidad, altura máxima y áreas verdes, lo que reducirá la oferta nueva pero no resuelve el inventario existente.

La brecha entre lo que se construyó y los compradores reales disponibles seguirá siendo el dato más importante del mercado inmobiliario de la Riviera Maya en 2026.