La Riviera Maya fue durante décadas el destino vacacional de las clases medias mexicanas. Hoy, buena parte de ese territorio costero pertenece, literal o económicamente, a extranjeros. La pregunta que muchos se hacen pero pocos responden con datos: cuánto queda para los mexicanos.
El tsunami del capital extranjero
Según datos del Registro Agrario Nacional y reportes de Jones Lang LaSalle México para 2024, entre el 40% y el 55% de las transacciones inmobiliarias residenciales en el corredor Playa del Carmen a Tulum involucran compradores extranjeros, principalmente estadounidenses, canadienses y europeos.
En los destinos más cotizados, la zona hotelera de Playa del Carmen, Akumal, Tankah y el corredor norte de Tulum, esa proporción supera el 65%. No son estimaciones: son datos de escrituras notariales y fideicomisos bancarios registrados.
El fideicomiso como puerta de entrada
La Constitución mexicana prohíbe a extranjeros poseer tierra directamente en una franja de 100 km desde la frontera o 50 km desde la costa. Pero el fideicomiso bancario, instrumento legal creado en los años 70, les permite hacerlo de manera indirecta: un banco mexicano figura como propietario nominal, y el extranjero tiene todos los derechos de uso, goce y disposición de la propiedad.
Este mecanismo fue diseñado como excepción controlada. En la práctica, se convirtió en la vía principal de acceso al real estate costero. Y hay miles de fideicomisos activos en Quintana Roo con beneficiarios extranjeros.
El impacto en los precios locales
La demanda extranjera infló los precios de manera brutal. En Playa del Carmen, el metro cuadrado en zonas costeras pasó de USD 1.200 en 2019 a entre USD 2.800 y USD 3.500 en 2025. En Tulum centro, los departamentos que en 2020 se vendían a USD 120.000 hoy parten de USD 220.000.
Para un trabajador mexicano con ingreso promedio de 18.000 pesos mensuales, comprar en Playa del Carmen es matemáticamente imposible sin un crédito hipotecario que ningún banco ofrece para esos montos en esas zonas. El mercado local quedó excluido de facto de su propio territorio costero.
El perfil del nuevo propietario
El comprador tipo en la Riviera Maya en 2025 es un profesional o empresario estadounidense de entre 45 y 60 años que compró como inversión para renta turística o como segunda residencia. El ticket promedio va de USD 250.000 a USD 400.000. Muchos lo financiaron con equity de sus propiedades en Estados Unidos, aprovechando el diferencial de precios y el rendimiento en dólares que ofrece el alquiler vacacional.
El resultado: plataformas como Airbnb y Vrbo muestran en algunos municipios de Quintana Roo más del 30% de las propiedades listadas bajo operadores o propietarios con nombres en inglés.
La respuesta del Estado: regulación o marketing
En 2025, algunos municipios de Quintana Roo comenzaron a discutir regulaciones para el alquiler vacacional de corto plazo, siguiendo el ejemplo de ciudades como Barcelona o Ciudad de México. Hasta ahora, son discusiones. Las restricciones efectivas brillan por su ausencia.
Lo que sí existe es un creciente resentimiento local. En Playa del Carmen y Tulum, hay comunidades que llevan décadas sin poder comprar cerca del mar. Sus abuelos pescaban en esas costas. Hoy, los precios los expulsan a 30 kilómetros tierra adentro.
La Riviera Maya seguirá atrayendo capital extranjero. Es uno de los destinos turísticos con mayor proyección del continente. Pero si no hay política habitacional que reserve espacio para los mexicanos, la pregunta del título tendrá una respuesta cada vez más incómoda.
