En Mexico, construir una casa es, para la mayoria de la poblacion, un proyecto de decadas. No hay banco que financie, no hay credito accesible, no hay INFONAVIT que alcance. La gente junta ladrillos de a uno, literalmente. Y el resultado esta en los numeros: mas del 60% de las viviendas en el pais se levanta por autoconstruccion, segun datos del INEGI y del propio sector. Es el dato mas revelador del fracaso del sistema financiero mexicano aplicado a la vivienda.

Que es la autoconstruccion y por que domina

Autoconstruccion significa que las familias edifican su propia vivienda de forma progresiva, sin credito formal, usando sus ahorros y la mano de obra de la familia o de albaniles contratados de manera informal. Primero el cuarto de block, luego la losa, luego el segundo piso cuando hay plata. Un proceso que puede llevar entre 10 y 30 anos.

No es una eleccion estetica ni cultural: es la unica opcion disponible para quienes no califican para un credito hipotecario. Y en Mexico, esa categoria incluye a la mayoria: trabajadores informales, empleados con ingresos variables, personas sin historial crediticio, o simplemente familias que ganan menos de lo que los bancos exigen para aprobar un prestamo.

El INFONAVIT: promesa incumplida

El Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores existe desde 1972 con una mision clara: dar credito hipotecario a los trabajadores formales. Durante decadas fue el principal mecanismo de acceso a vivienda en Mexico. El problema es que sus condiciones se fueron deteriorando, el parque de viviendas que financia muchas veces esta mal ubicado o mal construido, y su cobertura solo alcanza a los trabajadores del sector formal.

En un pais donde casi el 56% de la fuerza laboral trabaja en la informalidad, el INFONAVIT structuralmente excluye a mas de la mitad de quienes necesitan vivienda. Los que si tienen acceso muchas veces descubren que el credito alcanza para casas en desarrollos perifericos —a dos horas de la ciudad, sin servicios, sin transporte— que terminan abandonadas.

La banca privada: cara, selectiva e insuficiente

Las hipotecas de la banca comercial en Mexico tienen tasas que oscilan entre el 10% y el 14% anual. En comparacion con paises de la OCDE donde las tasas hipotecarias estan entre 3% y 6%, es el doble o el triple. El enganche requerido suele ser del 10% al 20%, y los requisitos de comprobacion de ingresos dejan fuera a todo aquel que tenga aunque sea una parte de sus ingresos en el sector informal.

El resultado: en Mexico hay aproximadamente 700,000 creditos hipotecarios activos en la banca privada, en un pais de 130 millones de habitantes y con un deficit habitacional que algunas estimaciones colocan entre 8 y 9 millones de viviendas. La cobertura es casi insignificante.

Por que no funciona el mercado hipotecario

La respuesta corta: riesgo, informalidad y falta de competencia. Los bancos no prestan porque no pueden evaluar bien el riesgo de prestatarios informales. No hay registros de ingresos, no hay historial tributario, no hay garantias solidas. Y sin informacion, no hay credito.

A eso se suma que el mercado hipotecario mexicano esta muy concentrado: tres o cuatro bancos controlan la mayor parte del volumen, lo que reduce la presion competitiva para bajar tasas o relajar requisitos. Las fintechs hipotecarias han intentado llenar el hueco con modelos alternativos de evaluacion de riesgo, pero su escala es todavia marginal frente al tamano del problema.

El costo social de construir de a uno

La autoconstruccion no es solo economicamente ineficiente: es socialmente cara. Las viviendas autoconstruidas suelen tener problemas estructurales, mal aislamiento termico, instalaciones electricas e hidraulicas precarias. Son mas vulnerables a sismos. Consumen mas energia. Y al construirse en etapas sin proyecto arquitectonico, generan ciudades densas pero desordenadas, sin espacios publicos, sin equipamiento.

El costo de ese modelo —en salud, en productividad, en resiliencia urbana— es dificil de cuantificar pero enorme. Mexico construye mucho, pero construye mal y sin escala.

Que tendria que cambiar

Los economistas y especialistas en vivienda coinciden en varios puntos: ampliar la cobertura del INFONAVIT hacia trabajadores independientes con algun mecanismo de verificacion alternativa de ingresos; desarrollar instrumentos de credito progresivo que financien la autoconstruccion de manera ordenada; y crear un mercado secundario de hipotecas que permita a los bancos liberar capital y prestar mas.

Sin esos cambios, el 60% va a seguir siendo mayoria. Y Mexico va a seguir siendo el unico pais grande de la OCDE sin un mercado hipotecario que funcione para la mayor parte de su poblacion.