En marzo de 2026, México vivió uno de los operativos anticorrupción más contundentes de su historia reciente en materia inmobiliaria. La Fiscalía General de la República (FGR), la Unidad de Inteligencia Financiera (UIF) y la Secretaría de Marina (SEMAR) coordinaron redadas simultáneas en al menos cinco destinos costeros: Cancún, Playa del Carmen, Puerto Vallarta, Rosarito y Manzanillo. El saldo: más de 40 servidores públicos con carpetas de investigación, decenas de propiedades bajo aseguramiento y, en varios casos, demoliciones de hoteles y condominios construidos ilegalmente sobre la zona federal marítimo-terrestre.

El esquema: permisos falsos y dinero en efectivo

El mecanismo era simple en su concepción y devastador en sus consecuencias. Alcaldes municipales y directores de desarrollo urbano recibían pagos —en efectivo, transferencias a cuentas interpuestas o bienes— de parte de inmobiliarias con capital extranjero proveniente de Estados Unidos, Canadá y varios países europeos. A cambio, emitían permisos de construcción falsos, modificaban unilateralmente los usos de suelo en zonas catalogadas como ZOFEMAT (Zona Federal Marítimo-Terrestre) y permitían que playas de acceso público quedaran efectivamente privatizadas, cercadas o absorbidas por desarrollos privados.

La ZOFEMAT, administrada por la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales (SEMARNAT), establece que los primeros 20 metros tierra adentro desde la línea de pleamar son de uso público federal. Ningún particular puede construir en esa franja sin una concesión federal explícita. Sin embargo, las investigaciones revelaron que funcionarios municipales falsificaban documentos de zonificación para hacer parecer que los terrenos costeros no estaban sujetos a esas restricciones.

Los destinos más afectados

Cancún y Playa del Carmen concentraron la mayor parte de los casos documentados. En el corredor hotelero de Quintana Roo, al menos doce desarrollos de capital extranjero habrían obtenido permisos mediante el pago de coimas que, según fuentes de la UIF citadas por medios nacionales, oscilaron entre 500,000 y 3 millones de pesos por proyecto. En Puerto Vallarta, el esquema involucró también a notarios públicos que autenticaron contratos de compraventa sobre terrenos federales como si fueran propiedad privada.

En Rosarito, Baja California, la cercanía con la frontera facilitó la operación de sociedades con capital estadounidense que adquirían predios costeros a través de prestanombres mexicanos, una práctica que viola el Artículo 27 constitucional, el cual prohíbe a los extranjeros poseer directamente tierra en la franja de 100 kilómetros desde la frontera y 50 kilómetros desde la costa. En Manzanillo, Colima, las autoridades federales identificaron al menos seis inmuebles construidos directamente sobre playa pública, con acceso bloqueado para la ciudadanía mediante bardas y vigilancia privada.

Demoliciones: el Estado manda una señal

Lo que diferenció a este operativo de acciones anteriores fue la decisión de demoler. En al menos tres casos —dos en Quintana Roo y uno en Jalisco— se procedió al derribo de estructuras que habían sido levantadas ilegalmente sobre ZOFEMAT. Las imágenes de maquinaria pesada tumbando condominios frente al mar circularon ampliamente y generaron reacciones encontradas: aplausos de grupos ambientalistas y organizaciones vecinales, y advertencias de cámaras empresariales sobre el impacto en la confianza de los inversionistas.

La respuesta del gobierno federal fue contundente: las demoliciones son consecuencia directa de la corrupción y la impunidad acumulada durante años. Fuentes de la FGR señalaron que varios de los desarrollos demolidos habían pasado por tres o cuatro administraciones municipales distintas sin que ninguna levantara objeciones, lo que sugiere que el esquema de coimas era sistemático y no anecdótico.

Los implicados: nombres y cargos

Aunque la FGR no ha hecho pública la lista completa de investigados, medios como Proceso, Animal Político y El Universal identificaron a varios exalcaldes y funcionarios activos en las carpetas de investigación. Entre los perfiles detectados figuran exdirectores de desarrollo urbano de municipios costeros, al menos dos síndicos municipales con cuentas bancarias en el extranjero, y un exsecretario de finanzas estatal cuya firma aparece en documentos de reclasificación de uso de suelo.

La UIF también reportó movimientos financieros sospechosos en cuentas vinculadas a familiares directos de funcionarios, incluyendo la compra de vehículos de lujo y bienes inmuebles en ciudades del interior del país, presuntamente para ocultar el origen de los recursos.

El trasfondo: décadas de tolerancia

Los especialistas en derecho inmobiliario advierten que este operativo, aunque importante, es apenas la punta del iceberg. Organizaciones como Litoral Mexicano y el Centro Mexicano de Derecho Ambiental (CEMDA) llevan años documentando la erosión sistemática del acceso público a las playas. Según sus estimaciones, en algunos municipios de Quintana Roo más del 60% del litoral ya está efectivamente privatizado, ya sea por construcciones ilegales o por concesiones que, aunque legales en papel, generan barreras prácticas de acceso.

El reto estructural es mayúsculo: mientras los municipios costeros dependan financieramente de la inversión inmobiliaria y las autoridades federales carezcan de capacidad de inspección permanente, el incentivo para la corrupción seguirá vigente. Las demoliciones de marzo de 2026 son una señal, pero la pregunta que queda en el aire es si el Estado mexicano tiene voluntad y recursos para sostener esa señal en el tiempo.

Ladrillo México seguirá dando seguimiento a las carpetas de investigación y a los procesos judiciales derivados de este operativo.