Hay un dato que el mercado inmobiliario de la Ciudad de México prefiere no publicitar: entre 2020 y 2025, colonias como Roma Norte, Condesa y Polanco perdieron una parte significativa de sus vecinos históricos. No se fueron porque quisieron. Los expulsó el precio.

Los números que nadie junta en un solo lugar

Según datos del INEGI y análisis de Propiedades.com, la colonia Condesa pasó de 45,000 pesos por metro cuadrado en 2015 a 76,000 en 2025. En Roma, la demanda de renta superó las 11,000 solicitudes en 2024 con un inventario que no alcanzaba a cubrir ni una fracción de ese interés. Cuatro personas compitiendo por cada departamento disponible. Resultado inevitable: quien no puede pagar, se va.

El Programa General de Ordenamiento Territorial de la CDMX 2020-2035 lo dice con todas las letras: la capital expulsa anualmente a más de 20,000 hogares de los deciles I al V de ingresos. El 42% de esas personas se instala en el Estado de México y sigue trabajando en la ciudad, generando más de 1.5 millones de viajes diarios hacia las alcaldías centrales.

El porcentaje del ingreso que se va en renta

Entre 2022 y 2025, el ingreso promedio en zonas como Roma Norte creció un 16%. La renta, en el mismo período, subió un 40.5%. La proporción del salario destinada a pagar el alquiler pasó del 66% al 80%, superando ampliamente el umbral del 30% que la ONU-Hábitat considera el límite de asequibilidad. Dicho de otro modo: en Roma Norte, tres de cada cuatro pesos del sueldo promedio ya se destinan sólo a pagar donde dormir.

Los desalojos formales en esas colonias pasaron de 120 casos documentados en 2022 a 500 en 2025. La población residente bajó de 36,000 a 33,000 habitantes en el mismo período.

¿Quiénes compraron?

La respuesta tiene nombre y apellido, aunque el mercado la maquilla con eufemismos. A partir de 2021 llegó el nómade digital: trabajadores extranjeros —principalmente estadounidenses y canadienses— que con sus salarios en dólares pueden pagar rentas de 2,500 a 4,000 dólares mensuales en departamentos donde un regiomontano o defeño promedio pagaba antes entre 8,000 y 12,000 pesos.

Según la socióloga urbana Lorena Umaña Reyes del Centro de Estudios Sociológicos de la UNAM, colonias como Roma y Condesa vivieron en los últimos dos años una «proliferación de plataformas que alquilan viviendas y las transformaron en un negocio turístico». El resultado: el costo de renta subió hasta un 118% en algunos edificios.

El efecto cadena que ya nadie puede parar

Lo que comenzó en Condesa y Roma se extendió hacia Polanco, Granada y Ampliación Granada. En Granada, el metro cuadrado pasó de 43,000 a 83,000 pesos en diez años. Ahora el fenómeno avanza sobre Doctores, Tlatelolco, Tacubaya, Santa María la Ribera y San Rafael: colonias que absorbieron a los desplazados y que hoy replican el mismo ciclo de encarecimiento.

En Tlatelolco, el valor del metro cuadrado se triplicó: de 18,000 en 2017 a más de 55,000 pesos en 2025. En Doctores, pasó de 14,200 a más de 22,000 en diez años. No hay zona segura para quienes tienen ingresos medios o bajos en la CDMX.

Lo que el gobierno no quiere llamar por su nombre

Las autoridades capitalinas hablan de «regeneración urbana» y «recuperación de espacios públicos». Los investigadores de la UNAM lo llaman directamente: sustitución demográfica. La diferencia no es semántica. La primera implica que nadie tiene responsabilidad; la segunda exige una política de control de rentas, subsidios de vivienda y regulación del alquiler turístico.

Mientras esa política no llegue, el mapa de la CDMX seguirá reescribiéndose: cada vez más cara, cada vez más homogénea, cada vez menos de los que la construyeron.