El nearshoring prometió transformar a México. Y lo está haciendo —pero no de manera uniforme. Los datos de 2025 y el arranque de 2026 confirman lo que muchos sospechaban: Monterrey, Tijuana y Querétaro capturan la mayor parte del flujo de inversión industrial, mientras que otras ciudades observan desde afuera. La concentración geográfica es una de las características más marcadas de este ciclo.

La lógica detrás de la concentración

El nearshoring no eligió México al azar. Las empresas que relocalizaron producción desde China o que abrieron nuevas plantas para abastecer el mercado norteamericano buscaron condiciones específicas: proximidad a la frontera, infraestructura logística, disponibilidad de mano de obra calificada y parques industriales listos para operar.

Esas condiciones se concentran en tres nodos principales. Monterrey tiene el ecosistema industrial más maduro del país, con décadas de manufactura de alta complejidad, acceso a Texas por tierra y una base de ingenieros y técnicos que no tiene par en México. Tijuana tiene la ventaja de ser literalmente la puerta de entrada a California —la economía más grande de Estados Unidos—, con cruces fronterizos que mueven millones de dólares en mercancía diariamente. Querétaro combina ubicación central, aeropuerto internacional operativo, costos de suelo todavía razonables y una administración estatal que históricamente facilitó la llegada de inversión extranjera.

Los números que importan

En 2025, la absorción neta de espacio industrial en Monterrey superó los 1.5 millones de metros cuadrados. Tijuana registró niveles récord de ocupación, con tasa de vacancia por debajo del 2% en varios submercados. Querétaro atrajo nuevas plantas de manufactura aeroespacial, automotriz y electrónica, consolidando su posición como el hub industrial del Bajío.

El impacto sobre el mercado inmobiliario residencial es directo: más industria significa más empleo, más trabajadores, más demanda de vivienda. En las tres ciudades, los precios de la vivienda subieron por encima del promedio nacional y la disponibilidad de producto nuevo no alcanza a cubrir la demanda.

El mercado residencial que nace del nearshoring

Un fenómeno interesante: el nearshoring no solo genera demanda de vivienda popular o media. Las plantas que llegan traen también ejecutivos de alto nivel —muchos extranjeros o mexicanos de otras ciudades— que buscan producto residencial de calidad. En Monterrey, el mercado de departamentos premium en zonas como Valle y San Pedro Garza García acumula lista de espera. En Querétaro, los desarrollos de uso mixto cerca de los parques industriales son de los que mayor plusvalía generan.

Para el inversor, la pregunta es si todavía hay oportunidad de entrada o si los precios ya reflejan el boom. La respuesta varía por zona: en las áreas más consolidadas de Monterrey, el cap rate se comprimió. Pero en submercados adyacentes que todavía no reflejan completamente el derrame del nearshoring, hay oportunidades reales.

¿Puede el beneficio extenderse a más ciudades?

La gran pregunta política y económica. El gobierno federal y varios estados trabajan para atraer inversión hacia regiones que no son los tres polos principales. Hay esfuerzos en Sonora, Coahuila, San Luis Potosí y Yucatán para desarrollar infraestructura industrial y atraer empresas que buscan alternativas a los mercados más congestionados y caros del norte.

El resultado de esos esfuerzos empieza a mostrarse. Algunas industrias —textil, alimentos, empaques— están eligiendo el sur y el sureste donde los costos son más bajos. Pero la manufactura de alta tecnología sigue preferiendo el norte. La infraestructura, el capital humano y la logística no se construyen de un día para el otro.

Lo que está claro es que México tiene una oportunidad histórica. El mundo está rediseñando sus cadenas de suministro y México está bien posicionado. El desafío es distribuir mejor los beneficios para que el nearshoring no sea solo la historia de tres ciudades exitosas en un país que mira desde la tribuna.