Las imágenes de marzo de 2026 son contundentes: maquinaria pesada derrumbando condominios frente al Caribe mexicano, hoteles clausurados en el Pacífico, alcaldes investigados por corrupción. El operativo de la FGR, la UIF y la SEMAR contra la venta ilegal de zonas costeras a inmobiliarias extranjeras fue, en muchos sentidos, la confirmación oficial de algo que organizaciones ambientalistas y comunidades costeras llevan décadas denunciando: las playas de México se están privatizando, y la ley no alcanza para detenerlo.

La ZOFEMAT: qué es y por qué nadie la respeta

La Zona Federal Marítimo-Terrestre, o ZOFEMAT, es la franja de terreno de 20 metros de ancho que corre paralela a la línea de mayor pleamar ordinaria a lo largo de todo el litoral mexicano. Es propiedad de la nación. Ningún particular puede construir en ella, cercarla ni restringir su acceso, salvo mediante una concesión federal otorgada por la SEMARNAT —y esas concesiones, cuando se otorgan legítimamente, no transfieren la propiedad sino solo el derecho temporal de uso.

En teoría, toda playa en México es de acceso público. En la práctica, basta recorrer cualquier destino turístico consolidado para encontrar playas rodeadas por bardas de hoteles, personal de seguridad privada que impide el paso a «no huéspedes» y desarrollos que han absorbido visualmente —y físicamente— la zona pública. El artículo 27 de la Constitución establece que la nación tiene dominio sobre las costas y que su explotación debe beneficiar al interés público, pero el mandato constitucional y la realidad observable están en mundos distintos.

El mecanismo del despojo: fideicomisos y prestanombres

Los extranjeros no pueden ser propietarios directos de tierra en la franja costera de 50 kilómetros ni en los 100 kilómetros desde las fronteras internacionales. Esta restricción constitucional, sin embargo, tiene una ruta de sorteo perfectamente legal: el fideicomiso bancario. Un banco mexicano actúa como fiduciario, es decir, es el propietario formal del bien, mientras el extranjero es el beneficiario del fideicomiso con todos los derechos de uso, disfrute y disposición de la propiedad. En la práctica, el fideicomiso funciona como una propiedad en todos los sentidos operativos.

El problema no es el fideicomiso en sí —es un instrumento legal válido— sino su uso para adquirir terrenos en ZOFEMAT que jamás debieron ser «vendidos» porque son propiedad federal inalienable. Ahí es donde entra la corrupción: funcionarios municipales que modifican la clasificación catastral de terrenos federales para permitir su incorporación al mercado inmobiliario, notarios que validan escrituras sobre predios que no son susceptibles de propiedad privada, y registradores públicos que inscriben esas escrituras como si fueran legítimas.

¿Cuánta costa ya está en manos privadas?

No existe un censo oficial completo y actualizado del estado de la ZOFEMAT en México. La SEMARNAT administra las concesiones, pero los datos sobre incumplimientos, invasiones y construcciones ilegales están dispersos y son de difícil acceso. Sin embargo, las estimaciones de organizaciones como el Centro Mexicano de Derecho Ambiental (CEMDA) y Litoral Mexicano son alarmantes: en los municipios con mayor desarrollo turístico de Quintana Roo, el porcentaje de litoral con acceso público efectivamente bloqueado supera el 60%. En Los Cabos, Baja California Sur, la cifra podría ser aún mayor.

El operativo de marzo de 2026 identificó irregularidades en al menos cinco destinos: Cancún, Playa del Carmen, Puerto Vallarta, Rosarito y Manzanillo. Estos cinco municipios concentran una fracción importante del turismo extranjero de México, lo que da una idea de la magnitud del fenómeno en las zonas de mayor presión inmobiliaria.

Las zonas más afectadas: un mapa del problema

Quintana Roo (Cancún – Tulum): El corredor turístico más desarrollado del país y también el más afectado. La demanda inmobiliaria de compradores estadounidenses, canadienses y europeos es enorme, los precios son altos y la presión sobre la ZOFEMAT es constante. Los manglares y dunas costeras, que tienen protección adicional como ecosistemas frágiles, también han sido afectados por desarrollos ilegales.

Jalisco (Puerto Vallarta – Bahía de Banderas): Zona de expansión acelerada en los últimos 15 años. La cercanía con Guadalajara, la segunda ciudad de México, genera demanda interna además de la extranjera. Las sanciones recientes de OFAC contra empresas de la región ponen también en relieve la presencia del crimen organizado en el mercado inmobiliario local.

Baja California (Rosarito – Ensenada): La proximidad con San Diego convierte a esta costa en la más expuesta a la compra por parte de ciudadanos estadounidenses. El fenómeno de los «Baja buyers» es bien documentado y ha generado tensiones sociales, alzas en precios de renta para residentes locales y conflictos por el acceso público al mar.

El artículo 27: letra muerta en la costa

El artículo 27 constitucional es uno de los más extensos y complejos de la Carta Magna mexicana. En su fracción primera establece que «dentro de una faja de cien kilómetros a lo largo de las fronteras y de cincuenta en las playas, por ningún motivo podrán los extranjeros adquirir el dominio directo sobre tierras y aguas». La disposición data de 1917 y fue pensada para proteger la soberanía nacional frente a la histórica penetración del capital extranjero en los recursos del país.

Casi 110 años después, la norma existe en el papel pero su efectividad real es cuestionable. El fideicomiso bancario la sortea legalmente; la corrupción la sortea ilegalmente. El resultado es el mismo: playas en manos de extranjeros, acceso restringido para mexicanos, y un Estado que llega tarde —cuando llega— a poner orden.

Las demoliciones de 2026 pueden ser el comienzo de una nueva etapa de cumplimiento efectivo, o pueden ser otra intervención puntual que no altera la tendencia de fondo. La diferencia dependerá de si hay voluntad política sostenida y recursos institucionales para hacer cumplir lo que la Constitución lleva décadas prometiendo.

Este artículo es parte de la cobertura especial de Ladrillo México sobre el operativo anticorrupción costero de marzo de 2026.