En 2025, el sector inmobiliario mexicano registró un fenómeno que muchos conocían pero pocos publicaron con datos: aproximadamente uno de cada tres proyectos en preventa no entregó en la fecha prometida. Algunos directamente no entregaron nunca. Acá van los casos concretos.

El modelo preventa: cómo funciona y dónde falla

La preventa es simple en teoría: comprás un departamento antes de que exista a precio menor, la desarrolladora usa tu dinero para construir, y vos ganás plusvalía al momento de la entrega. El problema es que ese modelo depende de que el desarrollador sea solvente, honesto y competente, los tres al mismo tiempo. Y eso no siempre ocurre.

Según datos de la PROFECO y reportes de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios de 2024, los retrasos en entrega superaron los 18 meses en el 34% de los proyectos monitoreados en CDMX, Guadalajara y Cancún.

Caso 1: Torre Élite en Nuevo Polanco, CDMX

El proyecto prometía 240 departamentos de 2 y 3 recámaras en Nuevo Polanco. Preventa iniciada en 2021, entrega prometida para 2023. En 2025, el edificio llegó al 60% de obra con la constructora cambiada dos veces. Los compradores organizaron una asociación civil y presentaron 180 denuncias ante la PROFECO. El desarrollador alegó incrementos de costo de materiales post-pandemia. Los compradores dicen que el dinero se usó para otros proyectos.

Caso 2: Proyecto Selva en Playa del Carmen

Treinta y dos unidades en preventa en 2022, entrega prometida para finales de 2024. El terreno nunca obtuvo el permiso de construcción definitivo. La empresa promotora se disolvió en 2024. Los compradores, muchos de ellos extranjeros, perdieron entre USD 30.000 y USD 120.000 cada uno. No hubo fiduciario independiente: el dinero entró directo a la cuenta del promotor.

Caso 3: Conjunto habitacional en Tlajomulco, Jalisco

Un fraccionamiento de 400 viviendas de interés social con entrega prometida en 2024. Al cierre de 2025, solo 180 unidades fueron entregadas. Las otras 220 familias siguen esperando, muchas habiendo entregado el enganche completo. El municipio inició investigaciones por irregularidades en permisos de uso de suelo.

El patrón que se repite

En los tres casos, y en la mayoría de los documentados, aparecen los mismos elementos: ausencia de fideicomiso de garantía, contratos con cláusulas que limitan la responsabilidad del desarrollador, y promotoras sin historial verificable. Los compradores, muchas veces seducidos por renders espectaculares y precios de preventa irrepetibles, no hacen la debida diligencia.

Qué hacer antes de firmar una preventa

Verificar que exista un fideicomiso de administración con banco regulado como fiduciario. Revisar el expediente de permisos en el municipio correspondiente. Consultar el historial del desarrollador: proyectos entregados, fechas reales versus prometidas. Incluir cláusulas de penalización por retraso en el contrato. Y si el promotor dice que esas cláusulas no son estándar, salir corriendo.

El mercado inmobiliario mexicano ofrece oportunidades reales. Pero la preventa sin control es una ruleta. Y en 2025, uno de cada tres apostadores perdió.